La question que nous entendons le plus souvent chez nos clients étrangers : « est-ce que je peux même acheter un appartement ici ? » La réponse est oui, mais il existe plusieurs filières parallèles selon la nationalité et le statut, et elles ne se combinent pas entre elles. Voici comment cela fonctionne concrètement, décrets et seuils à l'appui, pas de généralités rassurantes.
Nous avons rassemblé ce point parce que nous voyons la confusion de près : via notre service de représentation acheteur, un client trouve un bien qui lui convient, puis découvre qu'il ne correspond pas à la filière sur laquelle il comptait.
Plusieurs filières, qui ne se mélangent pas
Les règles d'achat immobilier pour les étrangers en Ouzbékistan ne tiennent pas dans une seule loi. Elles sont réparties entre plusieurs décrets présidentiels et résolutions du Cabinet des ministres qui s'appliquent en parallèle. Chaque filière a sa propre condition de nationalité, son propre seuil de prix, et son propre effet sur le statut de résidence. Les sources sont claires sur un point : les filières ne se combinent pas — impossible de prendre le seuil le plus bas d'une liste et l'avantage de résidence d'une autre.
Citoyens de l'une des 108 pays listés : pas besoin de permis de résidence
La résolution n° 384 du Cabinet des ministres liste 108 pays — dont le Kazakhstan, le Kirghizstan, la Russie, le Royaume-Uni et les États-Unis — dont les citoyens n'ont pas besoin d'un permis de résidence ouzbek pour acheter. La condition, fixée par le décret présidentiel UP-101, est que cette filière exclut le terrain et ne couvre que les biens neufs : à Tachkent ville, dans la région de Tachkent et à Samarkand, à partir de 150 000 dollars en construction ou 180 000 après mise en service. Dans les autres régions, 70 000 et 85 000 dollars respectivement. Cet achat, à lui seul, ne donne ni enregistrement permanent ni permis de résidence.
Si vous voulez un permis de résidence via l'achat
Une liste distincte de 111 pays, nommée à l'Annexe 6 du décret présidentiel UP-5611, suit une autre filière. Le seuil est plus élevé, mais — contrairement à la filière précédente — l'achat donne un permis de résidence lié au bien : à partir de 300 000 dollars à Tachkent ville et région, 200 000 à Samarkand, Boukhara, Namangan, Andijan, Ferghana ou Khorezm, et 100 000 au Karakalpakstan et dans les autres régions. Selon un mémo d'Azizov & Partners de juin 2026, cette filière couvre aussi bien le neuf que l'ancien.
Si vous détenez déjà un permis de résidence ou une carte d'identité ouzbèke
Si vous détenez déjà un permis de résidence ou une carte d'identité, l'achat d'un bien ancien est possible sous la résolution n° 726, sous réserve des conditions d'enregistrement permanent et de statut. Pour un bien neuf à Tachkent ville ou région, le seuil n'est pas un montant fixe en dollars — il est fixé en unités de calcul de base (UCB), à 3 300 UCB. Ce détail compte : l'UCB est révisée périodiquement, donc le montant en sum et son équivalent en dollars à la date de votre transaction peuvent différer de ce qu'indique n'importe quel article, y compris celui-ci. En août 2026, l'UCB s'élevait à 412 000 sum (soit un seuil d'environ 1 359 600 000 sum) ; le décret présidentiel UP-115 relève l'UCB à 440 000 sum à partir du 1er septembre 2026, portant le seuil à environ 1 452 000 000 sum. Ce chiffre doit être recalculé à la date courante avant d'agir, et non repris d'une source ancienne.
Exemptions distinctes : IT Park et Vatandosh
Les détenteurs d'un visa IT, les résidents éligibles d'IT Park et les membres de famille couverts, ainsi que les détenteurs d'une carte Vatandosh (pour les Ouzbeks ethniques vivant à l'étranger), sont dispensés des conditions de prix minimum et de permis de résidence, selon leurs propres règles distinctes.
Le terrain ne fait pas partie de la transaction
Pour toutes les filières ci-dessus, le terrain est explicitement exclu par l'UP-101 : l'acheteur étranger acquiert le bien — l'appartement, la maison ou le local commercial — mais pas le terrain en dessous. Pour un appartement dans un immeuble collectif, cela ne change pas grand-chose par rapport au fonctionnement de la propriété dans la plupart des pays. Pour une maison avec son propre terrain, c'est un point à clarifier avec le notaire avant de signer, pas après.
Le notaire et l'entiercement depuis avril 2026
La transaction est formalisée par un notaire, qui doit vérifier la date de mise en service du bien et l'historique des droits sur celui-ci — une protection directe contre l'achat d'un bien au statut flou. Une nouvelle procédure de règlement par entiercement (escrow) s'applique aux transactions depuis le 1er avril 2026, ce qui a déjà modifié la façon dont les transactions ont été structurées en mars 2026. Le détail de la procédure est à vérifier avec le notaire pour votre bien précis — c'est un endroit facile pour manquer une formalité qui ressurgit ensuite à l'enregistrement.
L'erreur pratique la plus fréquente
Deux pièges reviennent le plus souvent : essayer de mélanger les filières — prendre le seuil le plus bas de la liste des 108 pays tout en comptant sur le permis de résidence que seule la liste des 111 pays accorde — et budgétiser en dollars sur un taux de change cité dans un vieil article au lieu de recalculer l'UCB à la date de la transaction. Les deux coûtent de l'argent et du temps réels.
Notre rôle dans ce processus
Nous ne sommes ni notaire ni cabinet d'avocats, et nous ne négocions pas le prix — c'est une limite directe de notre service de représentation acheteur : nous visitons les biens pour votre compte, vous disons honnêtement ce que nous voyons, et vous accompagnons à chaque étape de la transaction pour que vous n'ayez pas à démêler cette liste de décrets seul depuis un autre continent. Les questions qui dépassent un bien précis — quelle filière correspond à votre nationalité, le montage du dossier, le travail avec le notaire et l'enregistrement — relèvent de notre support administratif et juridique, qui coordonne avec des spécialistes vérifiés. Si la question dépasse un appartement en particulier — savoir si ce marché mérite d'être investi — c'est un service distinct, le conseil en investissement.
Sources
- Kursiv.uz, « Property laws in Uzbekistan: How to buy and rent as a foreigner », synthèse d'août 2026 — décrets UP-101, UP-5611, UP-115, résolutions n° 384 et n° 726
- Azizov & Partners, mémo « Acquisition of Real Estate in Uzbekistan by non-resident individuals », juin 2026
Les règles changent, et les seuils sont recalculés selon l'unité de calcul de base à la date de la transaction. Cet article a été vérifié à partir de sources publiques en octobre 2026 et ne remplace pas un conseil notarial ou juridique — vérifiez le texte actuel des décrets et les conditions propres à votre nationalité avant d'acheter.