La transaction est conclue chez le notaire, les clés sont en main — et c'est là que commence la partie dont les agents immobiliers parlent rarement. Un propriétaire étranger doit suivre lui-même la taxe foncière, déterminer qui gère l'immeuble, et faire tout cela depuis un autre pays, souvent dans une langue qui n'est pas la sienne. Rien de tout cela n'arrive automatiquement comme un rappel dans votre boîte mail.
La taxe foncière : personne ne vous envoie la facture, c'est à vous de la calculer
Si vous êtes non-résident et propriétaire d'un bien en Ouzbékistan, c'est vous qui payez la taxe foncière — et contrairement aux résidents, qui bénéficient souvent d'un calcul automatisé, les non-résidents doivent calculer et déclarer eux-mêmes la taxe. C'est le détail qui piège le plus souvent : n'attendez pas de courrier, il n'y en aura pas.
Le taux dépend de la surface et du type de bien. Depuis le 1er janvier 2025, les taux pour les particuliers ont augmenté de 10 % et se répartissent ainsi : 0,34 % de la valeur du bien pour un bien urbain jusqu'à 200 m², 0,45 % pour un bien urbain de 200 à 500 m² (et pour un bien rural au-delà de 200 m²), et 0,6 % pour un bien urbain au-delà de 500 m². Une construction inachevée ayant dépassé son délai réglementaire est taxée séparément, et nettement plus lourdement.
Si vous louez l'appartement, le revenu locatif est imposé séparément : pour les non-résidents, le taux sur les revenus locatifs et les autres revenus de source ouzbèke est de 12 %, après qu'une résolution présidentielle l'a abaissé depuis 20 %. Certaines sources plus anciennes citent encore le taux de 20 % — un point à vérifier dans le texte actuel du Code des impôts plutôt que de se fier au premier chiffre trouvé, y compris celui de cet article.
Copropriété ou société de gestion : qui décide
La gestion d'un immeuble collectif en Ouzbékistan est régie par la loi « Sur la gestion des immeubles collectifs » n° ЗРУ-581 (dans sa version modifiée, à jour au 29 août 2024). La forme de gestion — association de copropriétaires (TSJ) ou société de gestion — est choisie par l'assemblée générale des copropriétaires, et le passage de l'une à l'autre nécessite l'accord des résidents. Une résolution de 2022 permet de transférer de force un immeuble vers une société de gestion sans vote des copropriétaires dans un seul cas : lorsque l'immeuble a des dettes ou des problèmes financiers.
Le système va encore évoluer : une expérimentation légale est prévue pour 2026–2030, introduisant un système de gestion par clusters dans certaines villes et certains districts, où les copropriétaires choisiront l'organisme de gestion via la plateforme numérique « Mening Uyim » (« Ma maison »). Une orientation plus large a aussi été annoncée — le transfert progressif de la gestion des immeubles collectifs au secteur privé.
Pour un propriétaire étranger, l'enjeu pratique est plus simple : celui qui gère votre immeuble collecte les charges, convoque les assemblées et organise les votes — et les décisions se prennent sans vous si personne n'y représente vos intérêts, même si vous ne pouvez pas être physiquement présent.
Ce qui complique vraiment les choses à distance
- Calculer soi-même la taxe foncière — pas de rappel automatique, pas de courrier unique indiquant le montant dû.
- Délais et coordonnées bancaires pour les paiements non-résidents — les virements depuis l'étranger demandent de l'attention au contrôle des changes et à des échéances qui ne correspondent pas toujours à ce à quoi vous êtes habitué.
- Votes de la copropriété ou réunions de résidents — organisés sur place, en ouzbek ou en russe, souvent sans possibilité de participer à distance.
- Factures de la société de gestion — livrées à l'immeuble ou sur un groupe de discussion local, pas dans votre boîte mail à l'étranger.
- Déclaration des revenus locatifs, si vous louez le bien — une obligation distincte, un taux distinct, des délais distincts.
Ce que nous prenons en charge à votre place
C'est exactement l'ensemble de tâches que couvre notre service de gestion immobilière, avec le paiement des factures, taxes et assurances : nous suivons les échéances, calculons et payons votre taxe foncière à temps, vous représentons aux assemblées de copropriété ou dans les échanges avec la société de gestion, et vous envoyons un rapport au lieu de vous laisser deviner ce qui s'est passé dans l'immeuble ce trimestre. Les questions qui dépassent les paiements — choix de la forme de gestion, litiges avec la société de gestion, démarches administratives — relèvent de notre support administratif et juridique, qui coordonne avec des avocats et comptables vérifiés plutôt que de les remplacer.
Nous travaillons principalement par abonnement annuel, payé d'avance pour l'année — c'est notre formule privilégiée, et elle bénéficie des meilleures conditions. Un paiement mensuel est aussi possible, payé d'avance pour le mois, mais à un tarif effectif plus élevé que l'abonnement annuel. Les tâches ponctuelles — une inspection après une plainte de voisinage, une représentation unique à une assemblée, un seul paiement — sont facturées à l'heure, sans abonnement. Nos tarifs se situent au-dessus des offres les moins chères du marché : nous ne cherchons pas à être les moins chers, nous cherchons à être réellement responsables du résultat plutôt que de simplement transmettre un contact. Le tarif exact est communiqué après un échange sur votre bien — il dépend de la surface, du type d'immeuble et du volume de tâches.
Sources
- PwC Tax Summaries, « Uzbekistan — Individual: Other taxes » et « Taxes on personal income », à jour en janvier 2026
- Kun.uz, « Uzbekistan to raise property and water taxes in 2025 », novembre 2024
- Loi de la République d'Ouzbékistan « Sur la gestion des immeubles collectifs » n° ЗРУ-581, version à jour au 29.08.2024
Les taux d'imposition et les règles de gestion des immeubles évoluent, et les sources divergent entre 12 % et 20 % pour les revenus locatifs — vérifiez le taux en vigueur avant d'établir votre budget. Cet article a été vérifié à partir de sources publiques en octobre 2026 et ne remplace pas les conseils d'un fiscaliste ou d'un avocat.